De grootste fout bij het verkopen van je huis
Verkoop je huis niet in deze gevallen, want anders kan je letterlijk tienduizenden euro’s verliezen. En ik leg je meteen uit in deze video wat je dan beter wel doet.
Waarom een huis verkopen binnen acht jaar bijna altijd verlies oplevert
Je hebt nog maar acht jaar of minder een hypotheek lopen. De eerste jaren worden volledig opgegeten door kosten en interest. De cashflow gaat niet naar vermogen opbouwen maar naar het dichten van gaten die je bij aankoop hebt gemaakt.
Ik ben Kim De Graeve, ondernemer en investeerder. Ik leer mensen investeren in edelmetalen, crypto, vastgoed en aandelen aan de hand van een holistisch investeringsplan naar financiële vrijheid.
Ik kocht en verkocht in totaal 3 panden in België, bouwde er 2 (waarvan één in Dubai).
Aankoopkosten zijn zeer hoog.
Denk aan:
- Notaris
- Registratierechten
- Eventuele renovaties
- Meubilair en inrichting
- Makelaarskosten
- Financieringskosten
Die kosten schrijf je in de praktijk pas uit na ongeveer acht jaar. Daarnaast werkt een klassieke annuïteit zo dat je in de eerste jaren vooral interest betaalt en bijna geen kapitaal. Je denkt dat je vooruitgaat, maar in werkelijkheid bouw je amper iets op.
Huis verkopen voor aandelen of crypto, een slimme zet of een valstrik?
Je hebt gehoord dat je beter je huis kan verkopen omdat er veel meer rendement mogelijk is op de aandelen en crypto markt.
Ja dat klopt, rendementen kunnen hoger liggen, maar je hebt al een huis. Je hebt de kosten al gemaakt. Dat betekent dat je niet meer voor de keuze staat:
“Koop ik een huis of ga huren”.
Nee, het is: verkoop ik mijn huis met alle kosten die ik al maakte, ga ik daarna huren om opnieuw kosten te maken en ga ik dan dat rendement terugverdienen.
Pas op, dit hoeft geen slechte keuze te zijn, ik heb er zelfs een video over. Maar weet goed waarom je het wilt en leg de data naast elkaar, want in de meeste gevallen is dit niet de goede zet.
Waarom niet?
Omdat je best veel geld moet betalen op de winst die je maakt op je woning, tenzij je dit terug stopt in een nieuwe woning.
Wil je graag m'n boek lezen over financiële vrijheid? Hier kan je het aankopen
Je starterswoning verkopen om groter te gaan wonen
Je eerste huis, rijhuis, één of twee slaapkamers, misschien een klein terrasje. Het wordt te klein en je wil groter gaan wonen. En nu denk je dat je moet verkopen omdat je het geld nodig hebt, dus ga je verkopen. Althans dat is wat de meesten doen.
In realiteit kan je verlies gigantisch zijn. Je moet de rekenoefening doen, en omdat veel mensen niet eens weten wat de mogelijkheden zijn en de voorwaarden, lopen ze vast op die rekenoefening.
Waarom starterswoningen goud waard zijn.
Starterswoningen blijven structureel gegeerd door huurders en kopers. Je bezit een segment waar vraag doorgaans hoog blijft. Dat geeft stabiele waardeontwikkeling.
Hoe je de echte meerwaarde van je woning laat schatten
Het eerste wat je wilt doen is een schatting laten uitvoeren van je woning. Dit kan bij een immomakelaar, maar eigenlijk wil je een schatter die ook echt rekening houdt met de ligging en niet alleen met het aantal vierkante meter.
Waarom doen we dit?
Omdat we willen weten wat de meerwaarde is op je woning.
Hefbomen in vastgoed, de strategie die bijna niemand gebruikt
Er is namelijk zoiets als hefboomwerking.
Je kan een tweede lening nemen op je bestaande woning door de opgebouwde waarde te verzilveren. Dat geeft je cash zonder verkoop.
Je kan je starterswoning verhuren en de huurinkomsten gebruiken om je nieuwe woonlast te dragen. Huurinkomsten compenseren deels je maandelijkse lasten en bouwen vermogen op.
Je kan herfinancieren met opname. Veel banken laten je de meerwaarde opnemen voor een nieuwe aankoop. Je behoudt het pand en gebruikt de overwaarde als hefboom.
Zo kan je een nieuwe woning kopen als je dat wilt zonder je huis te verliezen, en je doet het eigenlijk volledig met het geld van de bank.
Abonneer je op m’n YT-kanaal om meer van dit soort informatieve video's te zien.
Waarom vastgoed pas werkt wanneer je bezit kunt stapelen
Vastgoed werkt pas echt als investering wanneer je bezit kunt stapelen. Wie steeds verkoopt en opnieuw koopt blijft rondjes draaien.
Sterker nog, je verkoopt je woning en ruilt een stevigere hypotheek in de plaats. Zo verhoog je je maandelijkse lasten en dat is niet handig, zeker niet in een financieel stelsel waarin alles steeds duurder wordt en je elk jaar harder moet werken om op te boksen tegen verlies door inflatie.
Zo bouw je niets op, maar we doen het allemaal massaal zonder nadenken, omdat iemand iets heeft gezegd in onze omgeving of op sociale media.
Hoe je maandlasten drastisch dalen door slim te herfinancieren?
Hoe werkt dit dan echt in je voordeel?
Je krijgt een nieuwe hypotheek met een veel lagere maandlast. Je kan de meerwaarde aftrekken en daardoor je krediet enorm naar beneden trekken. Soms, als je meerwaarde groot genoeg is, kan je zelfs onderhandelen zodat je misschien geen notariskosten betaalt en dus honderdtwintig procent kan lenen. (dit hangt af van je LTV)
Wat is LTV en waarom bepaalt het je onderhandelingspositie
Dit hangt af van je LTV, de Loan To Value. LTV betekent Loan To Value. Het is de verhouding tussen het geleende bedrag en de werkelijke waarde van het vastgoed. Banken gebruiken dit als risicometer.
LTV onder zeventig procent is ideaal om te onderhandelen en onder zestig procent wordt de bank veel soepeler.
Zorg voor een goed en netjes onderbouwd dossier, en kies bij voorkeur voor een zelfstandige bankier. Zij geven betere voorwaarden en zijn ook flexibeler in communicatie.
Passief verhuren via een rentmeester
Kijk naar de huurprijzen van gelijkaardige panden, misschien lossen ze jouw volledige hypotheek af. Wil je je niet bezighouden met verhuur, kies dan voor een rentmeester. Dat kost je wat, maar zorgt ervoor dat je volledig passief kan verhuren.
Wat creëer je door je woning te behouden?
- Een hypotheek die wordt afbetaald door een huurder
- Een nieuw pand met een veel lagere hypotheek dan eerder waardoor je mogelijk niets extra hoeft te betalen
- Een nieuw pand dat opnieuw meerwaarde kan creëren waardoor je over een paar jaar opnieuw kan hefbomen richting een nieuw pand
Wil je graag m'n boek lezen over financiële vrijheid? Hier kan je het aankopen
Waarom spreiden belangrijk blijft
Alleen vastgoed is geen goed gespreide portefeuille. Je mist rendement, want de rendementen van bijvoorbeeld Bitcoin liggen historisch veel hoger, maar het is ook veel risicovoller.
Wat ik zelf doe is spreiden. Een deel kapitaalbescherming via vastgoed met betrouwbare vermogensopbouw en de rest investeer ik in aandelen, crypto en edelmetalen.
Wanneer je je woning wel moet verkopen
Uiteraard zijn er redenen om je woning wel te verkopen. Soms kan je niet anders. Maar maak altijd de rekensom. De meeste mensen zien enkel de kosten of de obstakels maar zelden het echte rendement.
Als je nog een lage hypotheekrente hebt van één procent dan heb je gratis geld gekregen van de bank. Als je minder betaalt dan een huurprijs, gooi dit niet zomaar weg.
Dit gaat over je financiële toekomst. Hefbomen zijn niet niets.
De echte vermogensboost die bijna niemand ziet
Het is namelijk niet alleen iemand die je hypotheek afbetaalt.
- Je beide panden worden meer waard en kunnen opnieuw gebruikt worden om te hefbomen
- De huur wordt jaarlijks geïndexeerd terwijl jouw hypotheek daalt, dus je krijgt steeds meer cashflow
- Door inflatie wordt je schuld elk jaar minder waard
- Bij reguliere verhuur word je niet belast op werkelijke inkomsten maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen dat bijna altijd lager ligt dan de markt
- Je houdt netto veel meer over dan bij andere inkomstenstromen.
Hoe kan ik je helpen?
Ik teach elke fase van Financiële vrijheid zodat mensen ook effectief tot het punt komen dat ze zowel technisch als praktisch financieel vrij worden.
Dat ziet er als volgt uit:
Boeken die ervoor zorgen dat je niet vervalt in blinde vlekken
Ik heb zelf een boek geschreven over financiële vrijheid. Je kan het hier vinden. Het gaat over hoe je stappen zet uit de ratrace. Het boek werkt (maar je moet wel nog steeds zelf het werk doen!)
Soms verkoop ik boekenbundels, waarbij je pakketten van 5 tot 100 boeken kan kopen met fantastische extra's, jij betaalt dan niets extra maar kan ze wel uitdelen aan je klanten, familie en vrienden, terwijl je er allemaal bonussen bovenop krijgt tot wel 21.500€! Als er een boekenactie loopt dan kan je deze hier vinden.
Maar ik heb ook speciaal een pagina voorzien met mijn favoriete boekenlijst.
