Investeren in vastgoed met weinig geld
Op mijn 26e had ik nog geen €1.000 op mijn spaarrekening. Een jaar later kocht ik mijn eerste woning. Op mijn 33e werd ik financieel vrij, en tegen mijn 36e had ik de status van miljonair bereikt.
Ik laat je niet alleen stap voor stap mijn framework zien, maar geef je ook extra tips over hoe ik het vandaag de dag anders zou aanpakken.
Dit is voor:
- Mensen die hun eerste woning willen kopen
- Ook voor degenen die willen investeren in vastgoed als verdienmodel, zelfs als je nu niet het benodigde startkapitaal hebt.
1. Goedkoop investeren in vastgoed: Waar begin je?
We hadden nooit gedacht dat we een woning konden kopen. Maar toen ik op Facebook ineens een post voorbij zag komen van een huisje, voelde ik dat het tijd was voor een eigen, warm nest—zeker nu ik zwanger was.
Vol goede moed gingen we naar de bank om een lening aan te vragen. Wat we toen echter niet wisten, was dat je naast de aankoopprijs ook rekening moet houden met hoge schrijf- en notariskosten. Dat was natuurlijk niet bepaald handig, aangezien we geen spaargeld hadden.
De bank stuurde ons weg zonder mee te denken over oplossingen. Maar ik gaf niet op. Ik bleef mezelf die ene vraag stellen: Hoe kan het wél?
Die vraag is sinds mijn 17e, toen ik alleen ging wonen en een tijd in armoede heb geleefd, mijn levensmotto geworden.
Alles wat onmogelijk lijkt, beantwoord ik met: Wat kan wél?
2. Subsidies en startersleningen: gratis geld voor je eerste investering in vastgoed
We hadden een eerste tip gekregen van de bank. Dat gaf ons eindelijk een stip aan de horizon. De schrijfkosten bleken rond de €30.000 te liggen—een enorm bedrag. Ik besloot meteen te gaan googlen, op zoek naar oplossingen, en ontdekte een eerste hulpmiddel:
Het Vlaams Woningfonds (of in Nederland de Nationale Hypotheek Garantie - NHG).
Tot mijn opluchting kwamen we hiervoor in aanmerking. Dit zorgde ervoor dat de kosten flink werden verlaagd, van 30.000 euro tot ongeveer €20.000. Maar zelfs dat was nog steeds een te hoog bedrag voor ons.
En toch, zonder enige zekerheid, bleef mijn onderbuikgevoel zeggen dat dit zou lukken. Daarom zetten we een optie op de woning, met de voorwaarde dat de lening moest worden goedgekeurd door de bank. (Een belangrijke stap als je niet zeker weet of je financiering rondkomt!)
3. Slimme en creatieve manieren om een vastgoed te kopen zonder budget: de doelen ladder!
Wat ik je echt wil meegeven, is dit: als je iets écht wilt, moet je in beweging blijven. Je moet stappen zetten, hoe klein ze ook lijken.
Hoe ik dat doe?
Volgens een doelenladder!
Al lachend zaten we op de zetel te grappen dat we beter die nieuwe kast niet hadden gekocht. Dan hadden we nu toch iets meer dan €1.000 op onze spaarrekening gehad, zeiden we. En waren we toch iets dichter bij dat bedrag van €20.000.
En toen viel het kwartje: we kunnen dichter bij dat bedrag komen. Twee uur later stond de kast op tweedehands.be.
Zo ontstond onze eerste strategie:
We verkochten alles wat we in huis hadden dat we niet écht nodig hadden, met als doel een eigen huis kopen. Spullen kun je tenslotte altijd opnieuw kopen.
Maar we wisten dat alleen spullen verkopen niet genoeg zou zijn om de €20.000 bij elkaar te krijgen. Dus we gingen verder rekenen en keken naar álle mogelijke inkomstenbronnen.
In die tijd werkten we nog in loondienst, wat sparen lastiger maakte dan als ondernemer. Toch pakten we onze agenda erbij en begonnen we alles op te sommen:
- Kerstpremie?
- Vakantiepremie?
- Cadeautjes of geld van verjaardagen?
4. Hoe je je omzetdoelen behaalt om vastgoed te kopen
Als ondernemer werkt dat precies hetzelfde. Je stelt een omzetdoel en berekent vervolgens hoe je dat gaat behalen op basis van je verdienmodellen. Zo pak ik het ook aan wanneer ik nu mijn omzetdoelen wil halen: een helder plan maken en gericht actie ondernemen.
Wil je dat leren? Schrijf je dan in voor m'n membership: Money Unlocked.Â
In mijn boek deel ik strategieën om alles te bereiken wat je wilt. Op 216 pagina’s lees je hoe ik vanuit armoede mijn weg vond naar financiële vrijheid en zelfs miljonairschap. Het staat vol met concrete tips en praktische stappenplannen om jou te helpen je doelen te realiseren.
Is je doel om dat huis te kopen haalbaar of moet je bijsturen?
Maar na het bepalen van je stappen is het cruciaal om helder te zien dat je doel haalbaar is. Als je bijvoorbeeld een omzet- of budgetdoel stelt, moet je dat kunnen visualiseren tot minstens 75%. Hoe scherper je je pad ziet—bij voorkeur tot 100%—hoe groter de kans dat je onderweg extra mogelijkheden ontdekt die je nog dichter bij je doel brengen.
Is 75-100% van je stappenplan niet zichtbaar of voelt het niet haalbaar?
Dan betekent dat simpelweg dat je doel voor nu niet realistisch is. Maar geen zorgen: Lees vooral verder zodat je meer strategieën te weten komt. Die je precies laat zien wat je kunt doen als dit het geval is.
5. Is dit de beste strategie vandaag om te investeren in vastgoed zonder budget?
Er is één grote valkuil aan een huis kopen, en voordat ik de oplossing geef, wil ik je eerst meenemen naar de reden waarom:
We dromen vaak van een eigen woning. Het is ons al van jongs af aan ingeprent: "Een huis kopen is altijd een goed idee!"Voor onze ouders was dat inderdaad vaak zo, en voor velen van ons geldt dat ook. Maar…
Maar waarom is een woning de dag van vandaag niet persé een goede investering?
Alle soorten investeringsmiddelen volgen cyclussen. (Check ook deze gratis training om dat beter te begrijpen). Dit betekent dat er jaren zijn van opkomende trends en jaren van neerwaartse trends. Het probleem is vaak dat mensen dit niet goed kunnen inschatten. Ze zien dat iets heeft gewerkt voor anderen, maar houden geen rekening met waar we ons bevinden in de cyclus.
Toen ik op mijn 26ste mijn woning kocht, was het 2012, net na de crisis van 2008. Dit was een dal gevolgd door een piek, wat betekende dat ik heb kunnen profiteren van de opwaartse cyclus.
Sindsdien heb ik mijn derde woning gekocht en verkocht met mooie winsten. Vandaag bevinden we ons opnieuw in een piek, vergelijkbaar met de situatie in 2008.
Betekent dit dat het een slecht idee is om een huis te kopen? Niet per se.
6. Waar hou je rekening mee als je vandaag wilt investeren in vastgoed?
Eerst is het belangrijk om te weten waar je je in de cyclus bevindt, dat kan je simpelweg doen door te googlen. (Check deze pagina evt ook). Omwille van die cyclus in België en Nederland koos ik ervoor om nu op dit moment vastgoed aan te kopen in Dubai (check deze video)Â
Zo kun je je beter voorbereiden:
in een markt waarin de trend hoog staat, is het risico op een waardedaling ook groter. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar houd er rekening mee dat wanneer je in deze periode een huis koopt, het niet verstandig is om het op korte termijn weer te verkopen.
Wil je daar meer over leren? Ik bied een gratis training aan over investeren, waarin ik dieper ingaan op de basisprincipes van marktcycli en hoe je deze kunt begrijpen.
Een cyclus kan wel tot 10 jaar duren, dus stel jezelf de vraag: 'Wil ik de komende 10 jaar in dit huis wonen?'
Is het antwoord 'nee'? Dan is het waarschijnlijk verstandiger om je zoektocht voort te zetten om financiële flaters te vermijden.
Een tweede vraag is of dit huis echt past bij het leven dat je wilt leiden. Veel mensen kopen een huis vanuit een bewijsdrang, maar niet omdat ze het echt willen. Misschien past deze levensstijl niet bij je en is huren een betere optie. Beide keuzes hebben hun voordelen, maar wees je ervan bewust dat er ook andere investeringsmogelijkheden zijn die vaak veel hogere rendementen bieden, waardoor je vermogensgroei aanzienlijk sneller kan zijn. Dit wordt ook verder uitgelegd in de onderstaande video:
7. Een passief inkomen genereren dankzij je vastgoed
Toen wij eindelijk ons huis hadden, bleek het niet altijd gemakkelijk om de hypotheek te betalen. We hadden inmiddels twee kleine kinderen en de kosten voor de dagopvang waren uitzonderlijk hoog. Tegelijkertijd wilden we graag blijven reizen, want het was mijn droom om uiteindelijk alle landen van de wereld te ontdekken. Maar dat was niet meer mogelijk door het weinige geld dat overbleef elke maand, waardoor we niet meer konden sparen.
Ik begon opnieuw te denken in termen van 'wat kan wel?' Net zoals ik uitgebreid uitleg in mijn boek, heb ik op alle vlakken financiële vrijheid kunnen creëren dankzij deze denkwijze.
Uiteindelijk besloten we om onze woning via Airbnb te verhuren wanneer we op vakantie waren. Dit zorgde er niet alleen voor dat onze hypotheek werd gedekt, maar het dekte ook onze vakantiekosten. Zo konden we blijven genieten van ons leven, zonder concessies te doen.
8. Je woning verkopen zonder makelaar
In ons eerste huis hebben we 2 jaar gewoond, in ons tweede huis 5 jaar. Bij de verkoop van beide woningen hebben we ontzettend veel winst gemaakt, omdat we geluk hadden en in een opkomende trend zaten wat betreft de marktcyclus.
We verkochten beide woningen uiteindelijk zonder makelaar, en dat heeft ons geen windeieren gelegd. In deze video leg ik uit hoe je ervoor kunt zorgen dat je minimaal 20.000 euro meer kunt krijgen bovenop de vraagprijs, door middel van kleine aanpassingen.
9. Een passief inkomen creëren dankzij je woning 2.0
Ons derde huis hebben we laten bouwen, waarbij we rekening hielden met de mogelijkheid om het te verhuren. We creëerden twee aparte compartimenten, zodat we onze privacy konden behouden. Samen zouden deze twee compartimenten genoeg kunnen opleveren om zowel de hypotheek als onze vaste lasten te dekken.
Pas op! Dit is niet iets waar je zomaar aan moet beginnen zonder gedegen marktonderzoek.
Er zijn een aantal belangrijke factoren waar je op moet letten:
- Waar ligt de woning? In de stad of dicht bij de stad is er vaak meer concurrentie, waardoor je mogelijk een lagere huurprijs moet vragen.
- Op welke doelgroep richt je je? Dit bepaalt namelijk ook de prijs die je kunt vragen.
- Is extra bouwen wel slim? Zorg ervoor dat de kosten van de verbouwing niet hoger zijn dan de opbrengsten die je kunt realiseren.
- Wil je dit wel echt? Het is belangrijk om eerst te testen of deze manier van verhuren echt bij je past.
- Ga je het zelf doen of uitbesteden? Het kan zijn dat je meer tijd of expertise nodig hebt dan je denkt.
- Wat zegt de gemeente of stad over het verhuren van (een deel van) je woning? Zorg ervoor dat je aan alle lokale regels voldoet.
Dit zijn allemaal zaken die je van tevoren helder moet hebben, anders kun je jezelf flink in de problemen werken."
10. Zaken waar je je onnodig zorgen over maakt als het gaat over het verhuren van vastgoed
11. De beste investering voor onze nieuwe woning: Niet wat je zou denken!
Ik heb altijd al een zwembad gewild. Toen ik als kind bij een vriendinnetje op bezoek was en zij een zwembad in de tuin hadden, vond ik dat zo surrealistisch. Toen ik thuiskwam en vol enthousiasme hierover vertelde, trokken mijn ouders hun neus op.
Het was voor het eerst dat ik merkte dat iets 'speciaals' hebben, door anderen afgekeurd kan worden: 'Rijke mensen zijn vies.' 🤮
Toch herinnerde ik me iets anders van die ervaring: iedereen zat samen aan het water, ook de ouders en andere familieleden, en het was ontzettend gezellig. Het ging me niet per se om het zwembad, maar om de gezelligheid van samen aan het zwembad zitten.
Dus, in het kader van 'wat kan wel' en tijdens de bouw van onze nieuwe woning, bedacht ik me dat een zwembad gewoon mogelijk moest zijn. Na wat rekenen kwamen we tot de conclusie dat we niet alleen meer huur konden vragen voor de compartimenten (als gasten daar gebruik van konden maken terwijl wij op reis waren), maar dat de extra huurprijs ervoor zou zorgen dat ons zwembad in ongeveer 5-8 jaar was afbetaald. Vanaf dat moment zou het enkel winst opleveren.
In mijn boek leg ik in detail uit hoe dit proces precies werkt.
12. Een alternatieve strategie voor het kopen van vastgoed zonder geld
Als ik vandaag terugkijk op hoe hard we uiteindelijk hebben moeten werken om ons eerste huis te kunnen kopen – het verkopen van spullen, enzovoort – ben ik nog steeds blij dat we dat hebben gedaan. Maar met alles wat ik nu weet, zou ik waarschijnlijk anders te werk zijn gegaan."
Stacaravans en chalets als passieve inkomstenstroom, ideaal als je een klein budget hebt.
In de afgelopen jaren heb ik veel geleerd over geld verdienen als investeerder. Een alternatief dat je kunt overwegen is het kopen van een stacaravan of chalet. Het voordeel hiervan is dat er geen hypotheek op zit, waardoor je geen notariskosten of schrijfkosten hoeft te betalen. Bovendien kun je al een stacaravan of chalet kopen voor tussen de 5.000 en 20.000 euro, en vaak kun je het volledige bedrag lenen.
De rente op de lening zal wel hoger zijn, maar je kunt ook erg hoge rendementen behalen uit de verhuur. Vaak heb je al binnen 1 jaar een rendement van rond de 100%, wat betekent dat je na 2 tot 3 jaar de kosten van je lening en notariskosten kunt terugverdienen. Bovendien creëer je een passieve inkomstenstroom.
Daarnaast heeft niemand gezegd dat je het bij één stacaravan moet houden. Omdat je met een afbetalingsplan werkt, kun je eerst ervaren hoe het voelt om één te verhuren. Als dat voldoende rendement oplevert en je de gegevens goed bijhoudt, kun je die winst snel opschalen en meer stacaravans aanschaffen.
Het enige nadeel is dat je vaak tegen een steile leercurve aanloopt. Je zult echt moeten gaan studeren, want je moet rekening houden met factoren zoals erfpacht, concurrentie, de toekomstvisie van de parken, enzovoort.
13. Wat je moet weten over je brein als je complete financiële vrijheid wilt ontgrendelen
Je brein kan alleen bedenken wat het weet of kent.
Dat is vaak de uitdaging: we kijken om ons heen naar anderen, en meestal doet iedereen een beetje hetzelfde. Het is pas wanneer je echt goed voelt wat jij wilt en handelt volgens de vraag ‘wat kan wel?’, dat je tot fantastische oplossingen komt die je ondersteunen in je zoektocht.
Het is daarnaast belangrijk om voortdurend te reflecteren en te voelen of wat je doet nog steeds in lijn is met wie je werkelijk bent en wat je wilt.
Ik zie veel mensen bouwen aan een leven dat ze eigenlijk niet willen, met het excuus 'ik kan niet anders'. Maar ik wil dat je onthoudt: de wereld ligt aan je voeten en jij beslist wanneer het stopt.
In dit artikel vertel ik je 9 dingen die ik moest leren begrijpen voordat ik miljonair werd, zodat jij deze stappen ook kunt toepassen.Â
Hoe kan ik je helpen?
Ik teach elke fase van Financiële vrijheid zodat mensen ook effectief tot het punt komen dat ze zowel technisch als praktisch financieel vrij worden.
Dat ziet er als volgt uit:
Boeken die ervoor zorgen dat je niet vervalt in blinde vlekken
Ik heb zelf een boek geschreven over financiële vrijheid. Je kan het hier vinden. Het gaat over hoe je stappen zet uit de ratrace. Het boek werkt (maar je moet wel nog steeds zelf het werk doen!)Â
Soms verkoop ik boekenbundels, waarbij je pakketten van 5 tot 100 boeken kan kopen met fantastische extra's, jij betaalt dan niets extra maar kan ze wel uitdelen aan je klanten, familie en vrienden, terwijl je er allemaal bonussen bovenop krijgt tot wel 21.500€! Als er een boekenactie loopt dan kan je deze hier vinden.Â
Maar ik heb ook speciaal een pagina voorzien met mijn favoriete boekenlijst.Â
Q&A: Veelgestelde vragen over investeren in vastgoed zonder budget
De moeilijkheid ligt vaak in het feit dat ons brein alleen kan bedenken wat het al weet of kent. Dit betekent dat we vaak kijken naar wat anderen doen en in dezelfde patronen blijven. Het is pas wanneer je écht voelt wat jij wilt en handelt volgens de vraag ‘wat kan wel?’, dat je tot fantastische, unieke oplossingen komt die je ondersteunen in je zoektocht.
Het is belangrijk om regelmatig te reflecteren en te voelen of wat je doet nog steeds in lijn is met je waarden en doelen. Als je merkt dat je niet meer op het juiste pad zit, is het essentieel om te heroverwegen wat je echt wilt en opnieuw te handelen volgens de vraag 'wat kan wel?'. Zo blijf je gefocust en gemotiveerd om je doelen te bereiken.
Een interessante manier om te investeren met een klein budget is het kopen van een stacaravan of chalet. Deze zijn vaak relatief goedkoop (vanaf 5.000 tot 20.000 euro), en je kunt de volledige aankoopprijs lenen. Hierdoor kun je een passieve inkomstenstroom creëren via verhuur, vaak met hoge rendementen. Binnen 1 jaar kun je al een rendement van 100% behalen. Door goed te plannen en je data bij te houden, kun je je investering verder opschalen.
Het grootste risico is de leercurve. Er zijn veel zaken om rekening mee te houden, zoals erfpacht, concurrentie, de toekomstvisie van de parken en lokale regelgeving. Het is essentieel om goed onderzoek te doen voordat je een stacaravan of chalet koopt, zodat je geen onaangename verrassingen tegenkomt. Het kan ook zijn dat je eerst tijd moet investeren in leren en testen om te begrijpen of dit een geschikte investering voor je is.
In mijn video vertel ik over 9 belangrijke dingen die ik moest begrijpen voordat ik miljonair werd. Deze inzichten helpen je om de juiste mindset en strategieën te ontwikkelen om financiële vrijheid te bereiken. Het belangrijkste is dat je moet begrijpen hoe je kansen kunt creëren, risico’s kunt beheren en je acties kunt afstemmen op wat voor jou werkt.
Toen ik 26 was, had ik niet veel geld op mijn spaarrekening. Maar op een gegeven moment zag ik een woning die ik wilde kopen, vooral omdat ik zwanger was en een eigen warm nest wilde. We gingen naar de bank voor een lening, maar werden meteen geconfronteerd met hoge kosten zoals schrijf- en notariskosten. Uiteindelijk bleven we niet bij de pakken neerzitten. We begonnen alles te verkopen wat we konden, zoals meubels, en keken naar extra inkomstenbronnen zoals kerst- en vakantiepremies. Zo kwamen we dichter bij ons doel.
Als je iets écht wilt, moet je in beweging blijven. Het is belangrijk om kleine stappen te zetten, ook al lijkt het doel ver weg. Wat kan ik nú doen om dichter bij mijn doel te komen? Door steeds actie te ondernemen, komen er vanzelf nieuwe mogelijkheden op je pad.
Alle investeringsmogelijkheden, inclusief vastgoed, volgen cyclussen. Dit betekent dat er periodes zijn van stijgende en dalende trends. Veel mensen onderschatten de fase waarin we ons bevinden in de cyclus. Ze zien dat iets voor anderen heeft gewerkt, maar vergeten te kijken naar de bredere markttrend. Toen ik mijn eerste woning kocht in 2012, bevonden we ons net na de crisis van 2008, dus ik profiteerde van de opwaartse cyclus. Sindsdien heb ik meerdere woningen gekocht en verkocht, telkens met winst.
Niet per se. Hoewel we ons vandaag opnieuw in een piek bevinden, betekent dit niet automatisch dat het slecht is om een huis te kopen. Het gaat erom dat je het doel helder voor ogen hebt en je goed bewust bent van de marktomstandigheden. Je moet je afvragen: Is dit het juiste moment voor mij? Het belangrijkste is om te begrijpen in welke fase van de cyclus we zitten en je strategie daarop aan te passen.
Na het stellen van je doel, is het belangrijk om te kunnen zien dat het haalbaar is. Als je het doel tot zo’n 75% kunt visualiseren, ben je goed op weg. Hoe scherper je het kunt zien, hoe groter de kans dat je onderweg nieuwe mogelijkheden zult ontdekken die je dichter bij je doel brengen. Als je je doel niet volledig helder kunt zien, kan het zijn dat het op dit moment niet realistisch is. Maar geen zorgen—er zijn strategieën die je kunt toepassen om je doel alsnog haalbaar te maken.
Een grote valkuil is dat veel mensen alleen kijken naar de successen van anderen zonder rekening te houden met de fase waarin de markt zich bevindt. Ze zien dat iemand anders succesvol was met vastgoed, maar begrijpen niet dat dit kan komen door het moment in de cyclus. Het is essentieel om te begrijpen waar we ons bevinden in de markt en hoe je daarop kunt inspelen.